Alışveriş merkezini modaya geri getiren iki oyuncuyla tanışın

Hindistan’daki alışveriş merkezleri için Ekim ayı geri dönüş ayı olarak adlandırılabilir. Perakende satışlar ve ziyaretçi sayısı önceki aylarda istikrarlı bir toparlanma gösterirken, Diwali ona pandeminin en düşük seviyesinden sonra bir ivme kazandırdı. Yine Diwali 2019 gibi geldi. Bunun dışında daha da iyiydi.

Bengaluru'daki Phoenix alışveriş merkezi.  İki şirket, pandemi sonrası, e-ticaret meraklısı tüketiciler için istek uyandıran perakende ve eğlence yerleri yaratmaya çalışıyor.

Tam Resmi Görüntüle

Bengaluru’daki Phoenix alışveriş merkezi. İki şirket, pandemi sonrası, e-ticaret meraklısı tüketiciler için istek uyandıran perakende ve eğlence yerleri yaratmaya çalışıyor. (Fotoğraf: Sampath Kumar GP/Mint)

Buna bastırılmış talep veya intikam alışverişi deyin, ancak kentsel Hindistan’ın covid öncesi alışveriş merkezi çılgınlığı geri dönebilir. En büyük portföylere sahip ‘iki büyük’ ​​operatör, Phoenix Mills Ltd (PML) ve küresel varlık yöneticisi Blackstone Group’un perakende platformu Nexus Malls’a öncülük ediyor. Aralarında, ikilinin 25 faal alışveriş merkezi var. İki şirket, pandemi sonrası, e-ticaret meraklısı tüketiciler için istek uyandıran perakende ve eğlence yerleri yaratmaya çalışırken daha fazlası da yolda. Analistler, stratejileri farklı olsa da birlikte işi yeniden şekillendirdiklerini ve gelecekte alışveriş merkezlerinin nasıl yönetileceğini belirlediklerini söylüyor. Her iki oyuncunun da Hindistan çapında bir büyüme stratejisi, pazar hakim perakende pozisyonları, geniş portföyler, yatırımlar ve güçlü operasyonel modeller tarafından desteklenmesine yardımcı olur.

DLF Ltd, Lulu Group, Inorbit Malls, Prestige Group ve Abu Dhabi Investment Authority destekli Lake Shore gibi diğer geliştiriciler de genişleme planlarında çok geride değiller.

Rakamlar konuşur

Ama önce rakamlara bir bakın. Mumbai merkezli Phoenix Mills, perakende için harika bir yıl olarak kabul edilen 2019’daki aynı aya kıyasla bu Ekim ayında perakende tüketimini %133 olarak gördü. Aslında Palladium alışveriş merkezi, satışlar açısından en iyi performansı gösteren oldu. Blackstone’un Hindistan’ın ilk perakende gayrimenkul yatırım ortaklığı (Reit)’nı da yakında piyasaya sürmesi planlanan Nexus Malls, aynı dönemde sırasıyla satışlarda %140 ve ziyaretlerde %110’luk iyileşme gördü. DLF Alışveriş Merkezleri bile satışlarda %32’lik bir artış gördü. Hareketin devam etmesi bekleniyor.

alışveriş merkezi hikayesi

Tam Resmi Görüntüle

alışveriş merkezi hikayesi

“Perakende alışveriş merkezi sektörü sancılı ve konsolidasyondan geçti ve bugün daha az ama güçlü oyuncumuz var. Perakende, emlak, konaklama ve perakende satışın bir karışımıdır. Sabırlı sermayeye ihtiyacı var. Anarock Retail’in COO’su ve ortak genel müdürü Pankaj Renjhen, “Bunu anlayanlar hayatta kaldı” diyor.

Kötü yönetilen alışveriş merkezleri neredeyse tamamen ortadan kalkarken, yüksek doluluk, güçlü kiracı karışımı, iyi konumlandırma ve aktif yönetime sahip A sınıfı alışveriş merkezleri için gelecek parlak. Knight Frank Research, ilk sekiz şehirdeki faal durumdaki 271 alışveriş merkezinden yalnızca 52’sinin A Sınıfı olduğunu tahmin ediyor. birkaç büyük operatörün yükselişi.

Büyük İki operasyon

Bengaluru’daki Nexus Whitefield alışveriş merkezi, büyük operatörlerin zor durumdaki bir alışveriş merkezine neler yapabileceğini gösteren bir şablon. Blackstone, Mart 2021’de diğer yedi alışveriş merkeziyle birlikte Prestige Group’tan satın almadan önce alışveriş merkezi birkaç avatardan geçmişti. On yıl önce Prestige tarafından ağırlıklı olarak fabrika satış mağazaları ile ‘Value Forum Alışveriş Merkezi’ olarak başlatılan, daha sonra ‘Forum Mahalle Alışveriş Merkezi’ne dönüştü.

Nexus, mülkü yeniden konumlandırdı, değer segmentini çöpe attı, perakende karmasını değiştirdi ve etrafındaki birinci sınıf konut havzasına hitap etmek için görünümünü ve havasını yükseltti. Şu anda pandemi öncesi seviyelere göre yaklaşık %20 daha yüksek satış bildiriyor. Diwali sırasında satışlarını neredeyse ikiye katlayan Nexus Shantiniketan (eski adıyla Prestige Shantiniketan) ile aynı şey. Her zaman iyi performans gösteren bir alışveriş merkezi olan Nexus Koramangala, Ekim ayında %40 daha fazla satış yaptı.

Sadece yedi yıl içinde, 13 şehirde yaklaşık 10 milyon metrekarelik alışveriş merkezlerini kapsayan 17 alışveriş merkeziyle Nexus, aynı zamanda ülkedeki en büyük ticari ofis alanı sahibi olan Blackstone’un perakende varlıklarını yönetecek kadar büyüdü.

“Tek bir marka oluşturmak, tek bir platform bizim için çalıştı. Büyük perakendeciler portföy dağılımımızı anladılar. Hafta sonları alışveriş merkezlerini ziyaret eden aileleri hedef alma konusunda netiz. 2.700 mağazaya ev sahipliği yapan Nexus Malls’ın CEO’su Dalip Sehgal, aktif olarak satın almalara bakıyoruz ve fırsat çok büyük” dedi.

Kanada’dan CPP Investments ve Singapur’dan GIC tarafından desteklenen Phoenix Malls, perakende odaklı bir karma çanta stratejisine sahip. Şu anda 7 milyon metrekarelik sekiz alışveriş merkezine sahip. Indore, Ahmedabad, Bengaluru ve Pune’da dört tane daha açılacak ve portföy büyüklüğü 12 alışveriş merkezinde 11 milyon metrekareye çıkacak. Jaipur, Chandigarh, Gurugram ve benzeri şehirlerde hem satın almalar hem de sıfırdan projeler için fırsatlar arıyor.

“Daha yüksek getiri için daha büyük geliştirme riskleri alıyoruz. Büyük tüketim merkezleri yaratmak istediğimiz uzun vadeli bir yatırım modeli bizim için. 2-3 yıldan fazla harcamak niyetindeyiz Phoenix Malls’un genel müdürü Shishir Srivastava, büyük bir kısmı gelecekteki projeler için arazi satın almaya gidecek olan 5.000 crore, “diyor.

Yeni stratejiler

En iyi operatörler geniş formatlı hedef alışveriş merkezlerine bakarken, daha küçük mahalleler de kalıcı olarak burada. DLF Alışveriş Merkezleri, DLF Ltd’nin yerleşim alanları ve ofis bölgelerinin bulunduğu her yerde Plazalar adı verilen yeni bir dikey altında ‘düzenlenmiş’ mahalle merkezleri inşa etmeyi planlıyor. Boyutlar daha küçüktür – 300.000-350.000 fit kare – ve alışveriş, salonlar, yiyecek ve içecek ve günlük ihtiyaçlar için kolaylık sunar. Gurugram ve Delhi’de iki tanesi yapım aşamasındadır. Ayrıca Goa’da 650,00 metrekarelik bir perakende şehir merkezi alışveriş merkezi inşa ediyor.

“Perakende sektöründeki ruh hali, hatırlayabildiğim en iyi şeylerden biri. İnsanlar çevrimiçi ve çevrimdışı ihtiyaçlarını açıkça biliyor. DLF Retail İcra Direktörü Pushpa Bector, “Fiziksel alanlara geri dönüyorlar ve tüketiciler nereye giderse gitsin, uğrak noktası biz olmalıyız” diyor. Şirketin şu anda faaliyette olan sekiz alışveriş merkezi var.

Covid, birçok operatörün mülklerini yeniden düzenlemesine, maliyetleri optimize etmesine ve bunları alışveriş yapanlar için daha alakalı hale getirmesine yol açtı. Örneğin DLF, pandemi sırasında atletizm trendini yakaladı ve Cyber ​​Hub alışveriş merkezini buna göre yeniden konumlandırdı. Ayrıca alışveriş, yemek ve kültüre odaklanarak Delhi’nin DLF Caddesi’ni tamamen yeniden yaptı.

Merkezi BAE’de bulunan Lulu Group’un stratejisi, Chennai ve Indore gibi şehirlerde tam ölçekli alışveriş merkezleri, Coimbatore gibi yerlerde amiral gemisi hipermarket mağazaları ve Kerala’da mini alışveriş merkezleri inşa etmektir. Lulu Shopping Malls India direktörü Shibu Philips, “Artık Kerala, Lulu’nun ne olduğunu öğrendiğine göre, özenle seçilmiş tekliflerle alışveriş merkezlerine her zaman seyahat edemeyen insanlara daha yakın olmak istiyoruz” diyor. Haydarabad bir mahalle alışveriş merkezine dönüşüyor.

metroların ötesinde

Bir diğer büyük potansiyel, pandemi sırasında e-ticaret satışlarında artış görülen küçük kasabalarda yatıyor. Philips, “Kademe 3 ve 4 şehirler büyük tüketim gösterdi” diyor. Lucknow’daki Lulu alışveriş merkezi, Dhanteras festivalinde (22 Ekim) gece yarısı ile sabah 4 arasında yaklaşık 10.000 ziyaretçi gördü. 2,2 milyon metrekarelik alışveriş merkezi, aylık ortalama 15 lakh ziyaretçi görüyor Sadece Lucknow’dan değil, aynı zamanda Bihar’dan da otobüs dolusu gelen müşterilerle mülkün yaklaşık %80’i dolu.

“Alışveriş merkezi ses getirdi ve şu anda ciddi müşterileri var. Strateji, büyüme merkezlerinde olmaktır. Bu şehirlerin daha küçük alışveriş merkezleri var ve çok fazla fırsat var” diye ekliyor Philips. Ahmedabad yakında Lulu ve Phoenix’ten iki alışveriş merkezi alacak, Indore ise yıl sonunda bir Phoenix alışveriş merkezine sahip olacak – her biri bir milyon metrekare ft boşluk.

Yeni bir alışveriş merkezi portföyünü yeniden inşa eden Prestige Group, 2023’ün başlarında Kochi’de ‘Forum’ markası altında bir mülk açmayı planlıyor. Yakın zamanda bir alışveriş merkezi ve ofis alanı için Visakhapatnam’da 17 dönümlük bir arazi satın alan Inorbit, Haydarabad alışveriş merkezi ve Vadodara’daki alışveriş merkezini ikiye katlıyor. Üç yıl sonra, her yıl bir alışveriş merkezi açmayı planlıyor.

Perakendede metropollerin ötesindeki büyüme izole değil. Daha küçük şehirler ayrıca esnek alan operatörlerinin ve endüstriyel veya depolama merkezlerinin artan bir varlığını kaydetti. Uluslararası markalar da hevesli.

“Markalar daha büyük, deneyimsel mağazalara bakıyor. Nike, Adidas, Uniqlo Lucknow, Jaipur ve Chandigarh’da mağazalar açıyor. Bu nedenle, 1. ve 2. kademenin bir kombinasyonuna bakıyorlar” diyor CBRE Hindistan danışmanlık ve işlem hizmetleri uzmanı Ram Chandnani.

AVM’lerin geleceği

Alışveriş merkezleri ayrıca yemek, oyun ve eğlencenin eğlence oranını da artırıyor. “En büyük değişiklik, müşteriler için alışveriş ortamını yükseltmek olmalı. Erişimi kolay olmalı, çeşitli yiyecek seçenekleri sunmalı ve çeşitli bağlantı mağazalarına sahip olmalıdırlar. Oyun, başka bir yeni ilgi alanı olabilir,” diyor Deloitte Hindistan’ın ortağı ve danışmanı Rajat Wahi.

Bu nedenle 2.0 sürümünde Prestige işleri farklı yapıyor. İlki, Aralık ayında Bengaluru’nun Kanakapura Yolu üzerindeki bir milyon metrekarelik alışveriş merkezi. Geliştirici, alışveriş alanını %80’den %60’a indirdi ve Tridom of Dubai merkezli Landmark Group’a ait 50.000 metrekarelik bir oyun salonu, 1.000 kişilik bir mikro bira fabrikası ve bir yemek dahil 1 lakh metrekarelik yemek alanı dahil etti. mahkeme. Aynı zamanda bir Lulu hipermarketi olacak.

“Yiyecek, moda, sinema gibi her şey müşterinin cep telefonuna özelleştirilmiş ve küratörlüğünde geliyor. Müşterileri çekmek için çok daha fazlasını yapmamız gerekiyor. Prestige Group perakende CEO’su Muhammad Ali, “Forum” alışveriş merkezlerinin bir sonraki seviyesini inşa ediyoruz. 6 milyon metrekare

Lulu’nun eğlence bölgesi Funtura, Bengaluru’da 55.000 fit kare ve Lucknow’da 70.000 fit karedir. Lulu’dan Philips, “Yiyecek ve eğlence, insanların alışveriş merkezlerine geri dönmesinin büyük bir nedeni,” diyor.

GYO faktörü

Perakende sektöründe ezber bozan bir diğer isim de Reit olacak. Blackstone, Nexus Reit için kırmızı ringa balığı prospektüsü taslağını bu ay sunmayı ve önümüzdeki yıl Nisan-Haziran aylarında halka arzı başlatmayı planlıyor. Delhi Saket’teki Select Citywalk Alışveriş Merkezi’ni Reit portföyüne ekleyecek ve bu da kurumsal değerlemeyi 3 milyar dolara çıkaracak. Nexus Select Trust adını alacak olan Reit, halka arz yoluyla 750 milyon $’a ulaşmayı hedefliyor.

Dünya çapında popüler bir enstrüman olan Reit, birkaç yıl önce kira getiren varlıklardan para kazanarak gayrimenkul sektörüne yatırım çekmek için Hindistan’da tanıtıldı. Varlıkların değerinin ortaya çıkarılmasına yardımcı olur ve bireysel yatırımcıların katılımını sağlar. Şimdiye kadar üç Reit piyasaya sürüldü, ancak hepsi ticari ofis alanında.

Perakendedeki gelirler bir sonraki büyük hamle olacak. “Üç Reit ile ofis piyasaları yeniden tanımlandı ve daha olgunlaştı. Bir perakende Reit, perakendenin nasıl para kazandığına dair bir bakış açısı sunacak ve bunu daha şeffaf hale getirecektir. Anarock’tan Renjhen, “Ayrıca diğer alışveriş merkezi operatörlerine bir platform sunacak ve varlıklarını nasıl tasfiye edeceklerini gösterecek ve bir bağış toplama yolu sağlayacak” diyor.

Inorbit Malls CEO’su Rajneesh Mahajan, bunun alışveriş merkezi geliştiricileri veya sahipleri için harika bir çıkış fırsatı sağlayacağını söylüyor. Tipik olarak, bir alışveriş merkezinin inşa edilmesi yaklaşık 4-5 yıl, stabilize olması ve geri ödeme yapması ise 6-7 yıl sürer. Çoğu geliştirici, bir varlığı bu kadar uzun süre elinde tutacak bant genişliğine sahip değildir ve borcu azaltmak için kurumsal alıcılara bakar.

“Perakende bir tasarım ve deneyimsel varlıktır. AVM’ler bugün daha büyük olmak zorunda. Kategoriler, mağaza boyutları ve hatta deneme odası alanları gibi perakendecilerin sayısı da arttı. Yakında 800.000 metrekarelik – 1,2 milyon metrekarelik alışveriş merkezleri norm haline gelebilir” diyor Mahajan.

Sadece uzay değil, analistler de büyüme üzerine büyük bahis oynuyorlar. Knight Frank Research, ilk sekiz şehirdeki alışveriş merkezlerindeki potansiyel perakende satışların, 2022-23 mali yılında %29 bileşik yıllık büyüme oranıyla 2027-28’e kadar 39 milyar dolara ulaşacağını tahmin ediyor. AVM’ler şimdilik cazibesini geri almış olabilir.

Live Mint’te tüm Kurumsal haberleri ve Güncellemeleri yakalayın. Günlük Piyasa Güncellemeleri ve Canlı İş Haberleri almak için Mint News Uygulamasını indirin.

Az çok

Read Previous

USFDA, Aurobindo Pharma’nın XI. biriminin teftişini tamamladı

Read Next

AP Moller-Maersk, Hindistan-BAE-Suudi Arabistan’ı birbirine bağlayan nakliye hizmetini başlatacak

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

İstanbul masöz - Şişli masöz -